和房东谈续租，想砍价结果被顶回来了，求支招

店面租约8月到期，现在租金一个月一千多，房东说续约要涨8%。我拿周边两个空铺的租金对比给他看，他说那些位置没我的好。
其实我生意也就那样，去年冬天到现在勉强持平。想跟他谈个两年固定租金，但他说最多签一年，而且要加个break clause对他有利的。
有经验的朋友说说，这种时候是该硬谈还是先签下来？我怕拖久了铺位被别人拿走。